Etat des lieux sur l’immobilier USA au dernier trimestre 2025

Un marché gelé

Le marché américain des transactions est gelé en raison du niveau des taux d’intérêt, et de la frilosité des banques. Les ventes sur l’ancien sont en baisse de 0,7% sur un an, les nouvelles constructions enregistrent une baisse de 13 %, avec une explosion des invendus.
Seuls 21% sont des primo-accédants. En grande majorité, les jeunes reportent leur projet de vie, espérant une amélioration de leur situation.
En revanche, Black Rock achète massivement, ce qui tire les prix à la hausse, mais ne correspond absolument pas au niveau de vie des travailleurs américains.

Les taux hypothécaires sont dans une fourchette de 6 à 7 %. Sur 30 ans, le taux le plus bas a été de 6,19%. En fin de cette année, les taux devraient se situer autour de 6,7%.

Remarque subsidiaire

En gros, l’administration Trump allongerait la durée des crédits, parce que Black Rock achète de l’immobilier et maintien des prix trop élevés pour la classe moyenne. Black Rock étant lui-même propriétaire et gestionnaire de fonds hypothécaires.

Pour qui travaille réellement Trump ? Make America Great Again, la base électorale qui l’a soutenu tout au long de la campagne 2024, ou Make Bankers Great for Ever ?

Perspectives fin 2025/2026

Dans le contexte actuel, compte tenu des données macroéconomiques, aucun embellissement du marché de l’immobilier n’est prévu.

Enseignements de la réforme de Roosevelt des années 30, permettant des prêts hypothécaires sur une durée de 30 ans.

La grande dépression des années 1930 fait plonger le marché immobilier : Les principales mesures du New Deal pour sortir du marasme du logement.

La Grande Dépression a provoqué une crise massive des hypothèques. Entre 1931 et 1935, environ 250 000 familles perdaient leur toit annuellement. Les pêts étaient à l’époque, d’une durée de 5 à 10 ans. Cependant, les banques, traumatisées par les défauts de paiement, se sont mises à refuser de prêter, aggravant la chute des prix de l’immobilier et le chômage.

Les réformes de l’administration Roosevelt ont permis de relancer le crédit immobilier

• Home Owner’s Loan Corporation (HOLC, 1933) : cette institution financière a refinancé 1 million de pêts défaillants en prêts à long terme (15 à 30 ans), limitant de manière très importante les saisies massives.
• Federal Housing Administration : crée en 1934, elle a permis aux emprunteurs et aux banques de garantir les prêts sur 30 ans, avec un apport de 10% seulement (50% avant).
• Fannie mae (1938) : Agence fédérale, elle avait pour mission d’acheter ces prêts de créer un marché secondaire, fluidifiant le crédit.

Les impacts majeurs du New Deal

Les impacts positifs

• Le taux d’accessibilité à la propriété s’améliore : les échéances mensuelles baissent de 30 à 50% par rapport aux crédits antérieurs qui étaient sur une durée de 5 à 10 ans. Ainsi 62% des américains accèdent à la propriété en 1960, contre 44% en 1934
• Le marché est plus stable et plus liquide. Les saisies diminuent.
• La construction a pu bénéficier de la reprise économique post guerre (1950/1960)

Les inconvénients

• Les risques sont accrus augmentant le coût des intérêts. En effet, plus la durée d’emprunt est long, plus le risque d’un accident de parcours augmente.
• L’impact de l’augmentation de la durée des prêts ne s’est pas fait sentir immédiatement sur l’immobilier. L’impact a été plus sur la restructuration de la dette des personnes endettées, et qui a réduit les défauts de paiement. Surtout que la seconde guerre mondiale avec la mobilisation et les pénuries de matériaux sont venus brouiller les pistes d’analyse.
  Il faut regarder à plus long terme. Cependant, de 1940 à 1945, les prix ont augmenté de 21%.

Dans le contexte actuel des Etats Unis, pays au 131 100 milliards de dette (publique + privée), la plus grosse de toute l’histoire, quels sont les effets recherchés ?

S’il y a des effets avouables, d’autres le sont beaucoup moins. Il faut absolument se poser des questions pour ne pas se laisser embarquer dans cette histoire qui semble quand même invraissemblable !
Nous allons faire un tour d’horizon des arguments avoués et des arguments cachés, pourtant pertinents dans l’occident politique en pleine déconfiture en raison d’un excès de dettes.

Relance de la construction ?

Le BTP concentre 8,2 millions d’emplois. C’est donc un enjeu majeur dans le cadre d’une relance économique. C’est le second secteur pourvoyeur d’emploi après la santé.
Selon diverses études, la construction immobilière devrait-être stimulée de 5 à 8%.

Il n’y a pas unanimité de l’effet de la hausse de la durée des prêts. Certaines études craignent un effet inflationniste sur le prix si la demande de logement ne suit pas.
Il est remarquable, au regard de l’histoire, que ce genre d’approche si elle génère une amélioration au départ, a systématiquement un effet prix à moyen et long terme qui vient détruire les bénéfices initiaux. N’apprend-on rien des erreurs du passé ?

Impact sur la capacité d’achat des ménages

A court terme une capacité de prix d’achat plus importante

Si l’on considère l’hypothèse de départ suivante : un emprunt de 320 000 $, au taux de 6,575%, et un apport de 20%. La mensualité doit être inférieure ou égale à 28% du revenu. L’échéance est donc de 2 062 $/mois.
Sur 30 ans, le ménage a une capacité d’emprunt de 320 000 $. En prenant un crédit sur 50 ans, le taux passe à 7,5%, la capacité d’emprunt s’élève à 362 500 $ de plus.
Ainsi, on voit que cette mesure va directement impacter les prix à la hausse, ou dans le meilleur des cas, nous auront une stabilité à court terme (alors que les prix baissent actuellement … ).

Impact sur les échéances du ménage pas folichon.

Si l’on voit que les ménages ont une capacité d’achat supérieure de presque 15 %, on peut s’attendre à ce que les échéances soient également nettement améliorées si ils restent sur un achat à 400 000$ (320 000$ de crédit, et 80 000 d’apport).
Les 20 années d’endettement supplémentaires permettent une baisse de l’échéance du crédit de 10 $/mois… En effet, nous avons considéré un taux de crédit plus élevé (7,5% au lieu de 6,575 sur 30 ans), puisque la durée est plus longue.

On voit donc que l’argument visant à dire que cela permettrait à plus de ménages d’avoir accès à la propriété est mensonger ! L’effet le plus significatif sera le maintien du prix de l’immobilier, ou dit autrement, vise à éviter l’effondrement de ce marché.

Quel est le coût de la maison au bout de 30 ans ? Et au bout de 50 ans ?

On garde les mêmes hypothèse (achat de 400 000$, emprunt de 320 000$), et on calcule.
Accrochez-vous !

Durée initiale	Mensualités	Coût total du crédit	Intérêts payés
30 ans, taux de 6,575 %	2 062 $	742 292 $	422 292 $
50 ans, taux de 7,50%	2 052 $	1 231 200 $	911 200 $

Les 20 années supplémentaires font plus que doubler les intérêts payés à votre banquier.

Nous sommes arrivés, juste en essayant de voir l’intérêt pour nous, emprunteur, au second objectif qui a réellement du sens si cette mesure est adoptée : payer une rente à de votre banquier tout le long de votre vie !

Big Brother veille à ce que le projet se concrétise : « Vous ne possèderez rien et vous serez heureux » selon la célèbre phrase du mondialiste Klauss Schwab, du WEF.

Au regard de cette analyse, il apparait que l’allongement de la durée des crédits immobiliers n’est pas une mesure bienveillante au peuple, à la base MAGA. L(endettement asservit les peuples (il suffit de voir ce qu’il se passe actuellement en France pour comprendre le caractère toxique d’une dette excessive).
A court terme, compte tenu des difficultés actuelles de l’économie américaine (liées à une dette excessive…), cet allongement de la durée des crédits peut permettre une restructuration plus souple des crédits, et éviter des défauts de paiement. On peut donc considérer que c’est du gagnant gagnant, entre les banques et les emprunteurs.
En effet, un effodrement économique comme celui des années 1930 (qui n’est pas à exclure compte tenu des bulles financières, la dernière qui montre des signes de faiblesse étant lcelle de l’IA) provoquerait une baisse inévitable des prix de l’immobilier. Ce qui n’est pas très intéressant pour le clan Trump.

En revanche, les grands gagnants de cette mesure sont les banques, qui voient leurs rentes considérablement augmenter, ainsi que les gros propriétaires fonciers (Black Rock, Vanguard, etc …) qui voient ainsi le risque de dévaluation de leur patrimoine en cas de crise, réduit.

Il faut vraiment se poser la question de qui réellement au pouvoir aux Etats Unis.

Je ne peux que vous encourager à consulter le site du financier Martin Armonstrong (site Armstrong economics) qui a fait un article sur le sujet. Il publie également dans son blog régulièrement des articles sur l’Union Européenne, comme vous pouvez le voir sur l’image suivante.