De 1870 à la première guerre mondiale : industrialisation et urbanisation

A partir de 1870, la France entre dans une phsae d’industrialisation rapide sous la Troisième République. Cette période voit une forte urbanisation, notamment à Paris avec les travaux Haussmaniens, et dans les grandes villes comme Lyon, Marseille ou Lille.

• Contexte économique : La croisssance économique est soutenue par la révolution industrielle. Cependant, 1873 est marquée par une crise économique, la grande dépression, qui durera jusqu’en 1896.
  Cette crise ralentit temporairement les investissements immobiliers en raison de la perte de confiance. La demande reste cependant forte en raison de l’exode rural.

• Transformations urbaines : Sous le SecondEmpire (jusqu’en 1870), les travaux Haussmaniens redéfinissent l’immobilier avec des immeubles bourgeois et une spéculation foncière importante. Après 1870, cette dynamique se poursuit, mais à un rythme plus modéré.
  
• Impact social : Les conditions de vie dans les logements ouvriers sont souvent déplorables, ce qui pousse à des premières réflexions sur l’habitat social.

Première guerre mondiale et l’entre-deux-guerres

La première guerre mondiale interrompt brutalement le développement immobilier. Les ressources sont réorientées vers l’effort de guerre, et de nombreuses régions, notamment dans le nord et l’est de la France, subissent des destructions massives.
Il s’en suivra une reconstruction dans les années 20, et une crise dans les années 30.

• Pendant la guerre : La construction de logements s’arrête presque totalement. Les zones occupées ou bombardées voient leur parc immobilier dévasté, créant un besoin urgent de reconstruction après 1918. Les taux d’intérêts sont autour de 5-6 %. A la fin de la guerre, la dette publique est de 150% du PIB.
  
• Reconstruction dans les années 20 : L’Etat français lance des programmes de reconstruction dans les régions sinistrées. L’immobilier connaît un regain d’activité, mais les coûts élévés des matériaux freinent les projets privés. Parallèlement, les loyers sont gelés dès 1914pour protéger les locataires, limitant ainsi la rentabilité pour les propriétaires. Les taux descendent à 4%. L’endettement public est autour de 120% du PIB.
  
• La crise des années 1930 : La Grande Dépression mondiale, débutant en 1929, frappe la France à partir de 1931. Le chômage explose, la demande de logement baisse, les prix immobiliers stagnent ou chutent. Cependant, des initiatives publiques, comme les premières HBM (Habitation à Bon Marché), émergent pour loger les classes populaires.

Seconde Guerre Mondiale et Reconstruction

La seconde guerre mondiale marque une nouvelle rupture dans l’histoire immobilière française. Les bombardements, notamment en Normandie, à Paris ou encore dans les ports comme Le Havre détruisent des milliers de logements. Cette triste période sera suivie d’un effort de reconstruction pendant les Trentes Glorieuses.

• Pendant la guerre : L’économie est paralysée, et la construction immobilière est quasi inexistante, sauf pour les besoins militaires. La pénurie de lgements s’aggrave, d’autant plus par l’occupation et les réquisitions.
  
• Après la guerre , la reconstruction : Sous la direction de l’Etat (notamment via le ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme), la France lance un vaste programme de reconstruction. Les priorités sont les logements collectifs et fonctionnels, souvent de qualité médiocre (les « baraques » provisoires). Les trentes Glorieuses (945-1975) marquent un boom immobilier avec une forte intervention publique. La croissance du PIB est de 5-6 % par an. La dette, qui était de 200% du PIB en 1945, diminue très vite pour être à 100% dans les années 1950.

Les Trentes Glorieuses (1945-1975) : Boom immobilier et suburbanisation

Cette période de croissace économique exceptionnelle transforme profondément l’immobilier français. L’intervention publique y est forte.

• Contexte économique : La prospérité permet une hausse du pouvoir d’achat et une demande massive de logements. L’Etat encourage la construction via des prêts bonifiés et des incitations fiscales. Les taux sont bas (2-4 %) jusqu’aux années 1970. Le PIB croit entre 5 et 6 % par an, porté par la reconstruction mais aussi une forte industrialisation, et une croissance de la consommation.
• De grands ensembles : Les années 1950 – 1960 voient la constructions de grands ensembles (Comme Sarcelles ou les banlieues parisiennes) pour répondre à la crise du logement et à l’arrivée des rapatriés d’Algérie aptès 1962. Ces HLM sont souvent critiqués pour leur uniformité et leur isolement. Les pavillons se multilient.
  
• Le choc pétrolier de 1973 marque la fin de cette période. Comme l’explique Charles Gave, l’économie, c’est de l’énergie transformée. Pour que ça marche, il faut de l’énergie abondante et bon marché ! (Faites le lien avec ce que nous subissons actuellement, et vous comprendrez qu’on nous plonge volontairement dans une crise sans précédent).

De 1975 aux années 2000 : Crises économiques et régulations

Les crises pétrolières des années 1970 marquent le début d’une période plus instable pour l’immobilier.

• Années 1970-1980 : La hausse des prix de l’énergie et de l’inflation font grimper les taux d’intérêt (jusqu’à 15% en 1981), rendant l’accès à la propriété de plus en plus difficile.
• Années 1980 -1990 : Sous Mitterand, les lois renforcent les droits des locataires. La spéculation immobilière reprend à Paris avec la financiarisation de l’économie. La crise de 1991 à 1997 entraine l’éclatement de la bulle spéculative et la faillite de nombreux promoteurs, malgré des taux plus supportables (5-6%).
• Années 2000 : Après une reprise progressive, l’immobilier bénéficie d’une baisse des taux d’intérêt et d’une politique de défiscalisation . En outre, après l’éclatement de la bulle internet sur les marchés financiers, l’immobilier redevient une valeur refuge pour la constitution de son patrimoine. Les prix montent à Paris et dans les métropoles.

Depuis la crise de 2008 : Instabilités, déconnection monétaire et défis modernes

La crise financière mondiale des subprimes (un système inventé par le président Bush, ponzi)éclate et impacte l’immobilier.

• De 2008 à 2012 : Les prix de l’immobilier résistent dans les grandes villes, mais les transactions chutent. L’Etat intervient avec des mesures comme le prêt à taux zéro pour soutenir l’accession à la propriété. Les taux chutent par l’action de la BCE, pour tenter une relance économique : La Banque centrale Européenne commence la politique de la planche à billets, pourtant interdite dans le traité de Maastrich, la dette publique atteint 90% du PIB, et se trouve donc en dehors des critères de ce même traité.
• De 2010 à 2020 : Forte flambée des prix dans les métropoles,qui se densifient au fur et à mesure que la désindustrialisation s’accélère, ainsi que la perte de l’agriculture paysanne. Les inégalités se creusent.
• 2020-2021 : forte demande de maison avec jardin. Le télétravail permet aux gens de chercher une résidence ou une résidence secondaire, hors des centres urbains.
• Aujourd’hui : ce sera l’objet d’un autre article. Il y a tellement à dire …

CONCLUSION

Le secteur de l’immobilier est sujet à toutes sortes de tensions. Il est très vulnérable, et cyclique.
Depuis les années 1990, ce secteur a connu énormément de perturbations. Cela fera l’objet d’un prochain article.
Sachez que l’économie est faite par l’homme, et donc, la nature humaine y est pour beaucoup.