Avec l’incertitude économique qui règne actuellement, de nombreux investisseurs cherchent des placements plus stables pour protéger leur argent contre l’inflation et la dépréciation de l’euro. La dépréciation de l’euro est un fait incontestable. Dans cet article, nous allons explorer les principales raisons d’investir dans l’immobilier en période inflationniste et de perte de valeur de l’euro.

Qu’est-ce que l’inflation ?

Nous allons nous attacher tout d’abord à déterminer ce qu’est l’inflation.

Nous allons devoir nous concentrer sur une confusion souvent entretenue entre une hausse des prix liée à un choc, donc temporaire, et une hausse des prix acquise. La théorie quantiative de la monnaie n’est pas nouvelle. L’inflation est comprise et théorisée depuis des siècles, mais il semble que la transmission de ces connaissances n’a pas suivi dans le temps. Lorsque les producteurs de pétrole décident de réduire la production, instantanément, le prix du baril augmente. Lorsqu’ils relachent la pression, le prix se normalise.

Je vais m’appuyer sur les récents écrits de Charles Gave, Ray Dalio par exemple, qui remettent la monnaie au centre de l’économie.

Charles Gave rappelle régulièrement les trois fonctions de la monnaie :

• Une réserve de valeur

• un étalon de valeur

• un moyen d’échange

Le réel doit nous conduire à constater que toutes les transactions s’effectuent au moyen d’un outil : la monnaie. Or, comme l’écrit Ray Dalio dans L’ordre mondial en mutation, « les individus ne prêtent généralement guère attention à la valeur de leur devise. » Pourtant, si vous achetiez en l’an 2000, des lunettes de soleil pour 50€, et qu’en 2024, elles coûtent 100 € toutes choses égales par ailleurs, vous voyez bien qu’avec 50€, vous n’en auriez que la moitié. En réalité, la valeur de votre monnaie a été divisée par 2. Il en est de même pour la valeur de votre épargne, si la rémunération durant cette période n’a pas été au moins similaire à la baise de la valeur de la monnaie.

La valeur de la monnaie varie dans le temps, et se dévalue toujours à long terme (et peut même diparaître. Ainsi, il ne reste que 20% des 750 devises créées depuis 1700; Le franc a disparu au profit de l’€…).

Ce processus est, selon Milton Friedman, toujours le résultat de l’intervention de l’Etat dans l’économie. L’Etat, investit prétentieusement de la mission d’assurer la croissance, réalise des plans de relance en faisant appel à l’emprunt. Avec un peu de chance, il fera des investissements rentables, mais c’est rarement le cas. Ainsi, planter des éoliennes n’est absolument pas rentable. Ni à court-terme, et encore moins à long-terme. Pourtant, l’Etat continue de dépenser à outrance dans des choses qui coûtent chèrs et ne rapportent rien.
En outre, les éoliennes et les paneaux solaires ont le fâcheux défaut de faire augmenter le prix de l’électricité (tout en détruisant la biodiversité). Ceci est un facteur agravant de l’inflation liée à la forte hausse de la masse monétaire et ne résulte pas d’un choc. C’est le résultat d’une volonté politique de planifification absurde et durable dans le temps, comme à chaque fois que l’Etat outrepasse de ses fonctions). Si cela est avantageux pour l’Etat qui voit ses rentrées fiscales augmenter à court terme, le calcul est très mauvais à moyen et long terme pour la population, comme en témoignent, par exemple, l’explosion de fermetures des entreprises dans notre pays.

L’immobilier, une valeur refuge ?

L’un des principaux avantages de l’investissement immobilier est que même si la monnaie perd sa valeur, le bien immobilier vaut toujours quelque chose. En période de crise économique et de forte inflation, cette caractéristique devient particulièrement précieuse.
Attention toute fois, l’investisseent immobilier est un achat qui doit s’envisager sur du long terme. D’où l’importance de bien choisir.

Protection contre l’inflation

L’immobilier est souvent vu comme un rempart contre l’inflation grâce à plusieurs facteurs :

• Les loyers augmentent généralement avec l’inflation, ce qui permet au propriétaire de maintenir le pouvoir d’achat de ses revenus locatifs. Un des problèmes majeurs que connaissent les grandes villes actuellement, c’est le plafonnement des loyers. Cette mesure, si elle pouvait être compréhensible au regard de l’énorme bulle qui s’était formée, devraient être rarrêtée. En effet, l’histoire nous a démontré que cette mesure accroissait la pénurie de logement, et nuisait à la mixité sociale. Il peut donc être interessant d’investir dans des villes moyennes, qui ne pratiquent pas le plafonnement des loyers.
• La valeur des biens immobiliers a tendance à suivre ou dépasser le taux d’inflation, assurant ainsi que l’argent investi conserve sa valeur réelle sur du LONG TERME.

Soutien de la demande et rareté des biens

En période de crise, le marché de l’immobilier résidentiel répond à un un besoin constant en logements. La pression démographique et l’offre limitée accentuent la demande pour les biens de qualité.

Au-delà de la simple habitation, les investissements dans l’immobilier commercial demeurent également attrayants malgré certaines fluctuations courtes. Les biens idéalement situés, tels que les bureaux et locaux commerciaux dans les grandes villes, gardent une attractivité élevée.

Comparaison avec d’autres formes d’investissements

Pour comprendre pourquoi l’immobilier est avantageux en période inflationniste, il est utile de comparer ce placement avec d’autres options disponibles sur le marché.

Bourses et marchés financiers

Les actions peuvent être très volatiles pendant les crises économiques. Alors qu’elles offrent parfois des rendements élevés, le risque y est considérablement accentué en période de récession mondiale et de baisse de valeur de la monnaie.

De plus, contrairement à l’immobilier, les actions ne produisent pas toujours un revenu régulier (comme les loyers) et leur valeur peut chuter brutalement en fonction de diverses influences externes.

Métaux précieux

Les métaux précieux comme l’or sont traditionnellement vus comme des valeurs refuges en temps de crise. Bien qu’ils préservent efficacement la valeur contre l’inflation, ils présentent certains inconvénients importants en termes de liquidité et de rendement courant. Comparativement, l’immobilier offre non seulement une protection mais aussi un flux de trésorerie continu via les loyers.

Détenir des devises étrangères ou investir à l’étranger

Cette solution ne doit pas être écartée. C’est totalement possible. On sait par exemple que le Yen japonais est très fortement sous-évalué. Un spécialiste pourra vous renseigner. Vous pourriez vous rapprochez de gavekal.com par exemple pour de plus amples informations sur les marchés dans le monde.

Avantages fiscaux de l’immobilier lors des périodes de crise

En investissant dans l’immobilier, les particuliers peuvent également bénéficier d’avantages fiscaux qui s’avèrent particulièrement pertinents en période de crise.

Déductions fiscales et amortissements

Les propriétaires peuvent souvent déduire différents coûts liés à leur bien immobilier, comme les intérêts, les taxes foncières, les frais de maintenance, les investissements d’isolation du bâtiment, etc. Cela réduit l’impact fiscal total, augmentant ainsi le bénéfice net et soutenant mieux contre l’inflation.

Exemples pratiques et analyses comparées

Pour illustrer l’intérêt de l’investissement immobilier en période inflationniste, examinons quelques exemples pratiques et analyses détaillées.

Investissement locatif vs épargne

Supposons deux scénarios  : un individu choisit de placer 100 000 euros dans un compte épargne, tandis qu’un autre achète un appartement du même montant avec un rendement locatif brut de 4 %. Au bout de cinq ans, l’investisseur immobilier aura gagné environ 20 000 euros en loyers. La personne qui aura choisi d’épargner sur un compte en banque, verra la valeur de son épargne réduite de la dépréciation de la monnaie. Et cela peut aller très vite.

Valorisation de patrimoine immobilier en temps de crise

Prenons l’exemple d’une ville comme Paris où l’offre de logements reste inférieure à la demande. Durant les dernières décennies, même pendant les périodes de crise comme celle de 2008, les prix immobiliers ont soit stagné sur des courtes périodes avant de repartir à la hausse ou continué de grimper en raison de la pénurie continue de logements.
Depuis 2022, les prix baissent mais Paris est une valeur sûre sur du long terme.

Stratégies optimales d’investissement immobilier durant l’inflation

Pour maximiser les avantages de l’investissement immobilier durant les périodes de crise économique et d’inflation, certaines stratégies peuvent être mises en œuvre.

Diversification géographique

Tout comme pour un portefeuille financier classique, diversifier ses investissements immobiliers à travers différentes régions peut réduire le risque. Si un marché local est affecté par une crise spécifique, d’autres pourraient prospérer. Investir dans des propriétés situées dans des villes dynamiques et économiquement stables assure une certaine résilience contre les impacts négatifs de l’inflation.

Immobilier mixte

Combiner des actifs résidentiels, commerciaux et industriels peut offrir une meilleure protection contre les variations du marché. Un équipement industriel pourrait offrir une stabilité durant une récession alors que les espaces commerciaux bénéficient d’un rebond économique post-crise. Cette flexibilité garantit une source régulière de revenus tout en répartissant les risques associés aux cycles spécifiques de chaque segment immobilier.

Maximiser l’autofinancement de sa résidence principale : bonne ou mauvaise idée ?

Un arbitrage dans votre gestion financière doit être fait.
Si vous disposez d’une épargne conséquente, je vous suggère de vous former ou de faire appel à un professionnel aguerri afin de ne pas laisser votre argent se dévaluer. Il existe des solutions.
D’autre part, chaque crise comporte des avantages, et la dévaluation de la monnaie peut s’avérer un effet de levier, rendant le crédit à rembourser de moins en moins lourd au fil du temps.

Actuellement, investir dans l’immobilier, bien placé, présente donc moins de risque que de laisser son argent en banque. D’autant que l’Etat envisage de ponctionner l’épargne pour réaliser des investissements que personne ne veut car non rentables… Se posera alors toujours la même question : comment compte t-il faire pour rembourser ? Que restera t-il pour les investisseurs privé en terme de capitaux disponibles pour l’emprunt, qui eux, ont de projets rentables ?

ON MARCHE SUR LA TÊTE !