L’immobilier est un sujet qui passionne les français. A juste titre! Se loger est fondamental pour la vie de tous, individuelle et collective. Cela fait parti de notre quotidien.

Avec l’éclatement de la crise de l’immobilier, est apparue en miroir, un manque de logement très important. Le problème n’est pas nouveau. Il a cependant pris une ampleur jamais connue jusqu’alors avec la montée subite des taux d’intérêt.

Nous allons tenter d’en comprendre la nature, de faire un point de situation dans la métropole.
Nous aborderons le cas de l’Argentine qui fait une expérience aussi soudaine que surprenante dans sa politique du logement, en libéralisant le marché.

Baisse du nombre de personnes en capacité de devenir propriétaire, plus de demande de logement locatif.

La politique de la Banque Centrale Européenne a eu pour effet de créer une bulle immobilière. Les prix se sont envolés dans la métropole, sans l’oublier l’effet LGV qui a dopé le marché en 2017.
Fin 2019, la Banque de France s’inquiétait des durées d’emprunt de plus en plus longues, au profit d’un immobilier de plus en plus en chèr, et a commencé à donner des directives aux banques pour limiter la durée des prêts à 25 ans. Les taux étaient alors historiquement bas alimentant la bulle.
L’injection massive de liquidités qui s’est accélérée avec le « quoi qu’il en coût » alimentant les bulles, s’est ensuite répandue dans l’ensemble de l’économie provoquant l’inflation. Pour lutter contre, la BCE a dû relever les taux d’intérêt.
Ainsi, les personnes qui, à défaut de trouver unelocation, se reprortaient sur l’acquisition, se sont retrouvées dans l’incapacité d’acheter un immobilier devenu très chèr.
Selon l’INSEE, le revenu médian disponible de consommation en 2021 est de 24 360€, soit une capacité d’emprunt pour une personne seule de 120 000 environ actuellement.

Forte augmentation de la population concentrée dans les villes : plus de besoins en logement.

Autre phénomène non négligeable : la désindustrialisation et la perte de l’agriculture paysanne vide les campagnes et les villes moyennes au profit des métropoles qui concentrent les activités économiques.

C’est ainsi que, plus qu’un manque de logement dans l’absolu, c’est la répartition des logements qui est inadaptée à notre mode de production et de création de richesse face à cette mutation structurelle économique.
Bordeaux et sa métropole sont attractives. Ainsi, alors que la population française s’est accrue de 11,7% de 1999 à 2020, Mordeaux Métropole a connu une croissance de 23% en lien avec plus d’arrivants que de départs et un solde naturel positif.

Le nombre de logements vacants dans la métropole a augmenté.

Dans la métropole bordelaise, le taux de logements vacants est de 5,7%, ce qui est en dessous de la moyenne nationale (qui se situe à 8,2% sur l’ensemble du territoire selon l’INSEE).

Cela représente 25 229 logements en 2020, en augmentation depuis 2009. Les hypothèses pour expliquer cela sont nombreuses : développement du airbnb, propriétaires peu protégés contre les mauvais payeurs, travaux à venir coûteux. Ce phénomène risque de s’aggraver avec la loi climat.

Réduction de la taille des ménages : moins de personnes par logement.

De 2009 à 2020, la composition des ménages a changé, augmentant la demande sur les petites surfaces. La taille moyenne des ménages est passée de 2,97% en 1968 à 1,98 en 2020.

Expression de la pression sur le logement : les travailleurs obligés d’habités loin de leur zone d’activité professionnelle

19% des travailleurs actifs dans Bordeaux Métropole résident hors zone, soit plus de 83 000 personnes selon le référence INSEE. Ainsi, suivant la composition des ménages, cela correspond à environ 40 000 logements.

Argentine : une expérience en cours

Ces dernières années, le marché immobilier a été rempli d’incertitudes en raison de la faiblesse des prix, du manque de crédit, d’une règlementation excessive et donc très peu de constructions.

De vant le problème de logement des argentins sur un marché particulièrement atone depuis 6 ans (manque de locations, situation économique catastrophique et inflation incontrôlable), le président libéral Xavier Milei, récemment élu, a décidé entre autre, de réformer ce secteur.

Après abrogations, et modifications d’articles de loi sur les locations, fin décembre 2023, visant à rééquilibrer les droits entre locataires et propriétaires, l’offre locative a augmenté de 170 % à Buenos Aires (189% dans l’ensemble du pays).

Dans les grandes lignes :

• les baux sont de 2 à 3 ans et consentis de grés à grés.
• Le locataire est responsabilisé en cas de non paiement : le propriétaire peut sortir le locataire du logement en cas de manquements.
• Le locataire peut partir en cas de vice caché, sans préavis.