Bilan global 2022 positif

Un nombre de transactions très important au premier semestre qui révèle des changements de fond.

Contre toute attente, l’année 2022 a été une très bonne année, avec plus de 1,1 million de transactions.
Cependant, ce bilan est à nuancer car 2022 a également été une année de fractionnement.
En effet, les grandes villes sont devenues moins attractives. Mathieu Plane, directeur adjoint du département analyse et prévisions de l’OFCE remarque que le second trimestre 2022 marque un début de retournement de marché dans les grandes villes, qui avaient connues des augmentations de prix énormes (L’immobilier en Ile de France a été multiplié par 3 depuis 2000).

Une société en mutation ?

Il semble que les acheteurs se soient reportés sur des zones où le niveau de vie est moins élevé que dans les grandes agglomérations. A Bordeaux, le volume de transactions a baissé de plus de 30%.
Plusieurs facteurs interviennent.

La réorganisation du travail

Suite au COVID, les entreprises et les salariés se sont organisés. Le télétravail s’est installé, ne nécessitant plus une présence quotidienne dans les locaux de l’entreprise.

Augmentation du coût de la vie vs stagnation des salaires

La conjoncture économique venant gréver le pouvoir d’achat (inflation des prix, augmentation des taux d’intérêt sans que les salaires augmentent dans les mêmes proportions) les acheteurs ont préféré se délocaliser vers des zones plus abordables plutôt que de baisser leur niveau de vie.
En cause : le foncier, très élevé dans les grandes agglomérations.

Vers des logements plus petits ?

Sans forcément abandonner leurs projets, les acheteurs se tournent vers des logements plus petits, moins coûteux. Les envies d’espace et de jardin suite aux confinements subis semble marquer le pas face à une réalité économique selon certains réseaux.

Un début d’année qui s’annonce rude pour l’immobilier : les banques mènent la danse

La réévaluation du taux d’usure à 3,57% sur 20 ans et plus va t-elle permettre d’enrayer la tendance au retournement du marché ?

« Ce qui fait le prix de l’immobilier, c’est le banquier » Pierre Sabatier, Synapses, oct 2022

Tous les économistes, financiers, etc … s’accordent sur ce point : La hausse des taux d’intérêt, même si elle n’est pas démesurée, pèse sur la capacité d’emprunt et donc le prix qu’un acheteur est en mesure d’emprunter.

Quelques calculs

Je retranscris ici les calculs de Pierre Sabatier.
Une hausse de 1% du taux d’emprunt représente un coût supplémentaire de pour l’acheteur de 8%, ou dit autrement une baisse de 8 % de sa capacité d’emprunt.
Ainsi, une hausse de 2%, c’est plus 16% de coût,
3%, c’est une capacité d’emprunt réduite de 24%.
A la lecture de ces chiffres, vous devez dores et déjà avoir une idée de la baisse des prix de l’immobilier envisagé. Car la banque ne prêtera pas plus que ce qui est autorisé, et se rémunèrera du risque.
Il ne faut pas oublier que le taux d’endettement est plafonné à 35 % maximum.

Les banques frileuses

Face aux incertitudes qui pèsent actuellement sur l’économie, les banques sont frileuses. Environ 30% des dossiers de prêt sont refusés.
Selon Xavier Lacombe, cofondateur d’Artémis Courtage, les comités des taux des banques vont se coller sur le taux d’usure, au moins au premier trimestre 2023. Peu de dossiers passeront, avant un relâchement de la pression monétaire pour le second trimestre selon lui.
Marc Touati exprime cela en terme d’augmentation des taux pour financer le coût du risque.

Quelles sont les étapes d’un ajustement sur le marché de l’immobilier ? (Ref : Sabatier)

Le neuf est frappé en premier

On constate, et c’est ce que nous observons déjà sur 2022, une baisse des mises en chantier.
En cause : le coût des matérieux, les coûts des crédits, la perte réelle de pouvoir d’achat.

Dans un second temps, le volume des transactions baisse

2022 reste une année exceptionelle en volume de transactions (hormis les grandes agglomérations).
Cependant, en fin d’année, le marché affiche un recul. Les acheteurs ont moins d’argent. Si, la banque décide de prêter 350 000 euros, compte tenu de la conjoncture, alors que vous pensiez pouvoir prétendre à 400 000 euros, soit vous revoyez votre projet sur un bien plus petit ou dans une zone moins chère, soit vous croisez les doigts pour que votre offre soit acceptée. Mais il est peu probable que le vendeur accepte cette baisse instantanément.
Si les volumes étaient maintenus, cela signifierait que les prix baisseraient de manière instantanée. En général, on constate un report de la vente.

La dernière étape : Matérialisation de la baisse des prix.

Et là, c’est bien le banquier, et le système bancaire qui décide de l’enveloppe budgétaire des acheteurs. Le vendeur a le choix entre garder son bien immobilier, ou vendre pour réaliser son futur projet.
Cette baisse de prix a pour vertu de resolvabiliser la demande (Marc Touati). Un équilibre entre les prêts, les revenus et les prix de l’immobilier se stabilise.

Conclusion

La population a besoin et aura toujours besoin de se loger, et en cela, l’immobilier reste une valeur sûre.
Cependant, comme tout marché, il est soumis à des cycles, et nous expérimentons actuellement le mouvement baisser, apres quelques années de forte hausse.
Je vous renvoie à l’analyse pédagogique de Ray Dalio sur le fonctionnement des cycles économiques, que vous trouverez facilement sur youtube, intitulée How the economic machine work. Nous sommes bien face à un ajustement, où le système monétaire et financier se reconnecte à la réalité économique.
Car au final, peu importe les circonstances, les événements imprévisibles, la base fondamentale du caractère cyclique de l’économie de marché reste inchangée.